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孟晓苏:对“房住不炒”存在4种误读 取消限购楼市自然活跃起来

孟晓苏:对“房住不炒”存在4种误读 取消限购楼市自然活跃起来

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房地产调控不仅关系民生,也牵动着中国经济发展的命脉。2016年底的中央经济工作会议首次提出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。直至今日,坚持“房住不炒”仍是房地产市场的基本定调。

本期视频,巨浪视线联合财经五月花,特邀“中国房地产第一人”、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生与《财经》杂志副主编袁满女士,在《袁来如此》栏目共同探讨“对‘房住不炒’的误读、限购政策如何影响中国经济”等话题。

对“房住不炒”的4种误读

孟晓苏表示,“房住不炒”这句话说得非常到位,既强调了住房的需求属性,又没有否定住房的财富价值,但现在存在对“房住不炒”的过度理解,并且衍生了至少4种不同形式的误读。

袁满:今年(提法)实际上是叫房住不炒,叫租售并举,实际上我理解这里面就是“住”是要保证你的刚需,客观的民生需求,不炒理解为就是一个去金融化,或者说要持续希望去杠杆,能够良性发展,租售并举很明显的就是要发展一些长租市场,甚至一些保障房市场的发展。

孟晓苏:首先我要说“房住不炒”这句话说得非常到位。它强调了住房的需求属性,但是并没有否定住房的财富价值。

但是现在的问题是,对于“房住不炒”这句话在理解上往往是过度,往往是偏颇。他们把房子用来住的,不是用来炒的,至少演绎成为四种不同的情形:

第一种情形叫做房子是用来住的,不是用来买的,他限制老百姓买房。第二种情形,是叫房子是用来住的,不是用来卖的,限制开发商卖房,第三个演绎为房子是租的,不是用来卖的,这就过分了,违背了租售并举的原则。第四个,甚至是说房子只能单位购买,个人只能租住公房,还把它说成改革,这怎么是改革?在房改之前,全国的老百姓都是住公房,那时候是蜗居状态。

所以把一个“房住不炒”演绎成为另外的情形,还把它说成房住不炒,这就违背了定位,所以现在需要恢复本源,明确房子是用来住的,不是用来炒的定位。

袁满:但是有一个是不是可以做出一个预判,就是说在房住不炒这样一个大的趋势下,房地产作为财富或者作为金融的属性,前期过度过高的这个比例或者成分会往下回落一些,比如说在家庭资产当中,大家现在说的这60%很多人直接买的就是房子,将来会不会这种家庭跟房子相关的资产配置,无论是比例、形式都会产生变化?

孟晓苏:我觉得你提的这个问题,我们需要分近期和远期看。远期是这样,近期则不然。最近股市又下跌,请问居民的证券化资产还是像人民预期那样增加吗?但是房产仍然在增值,你再怎么打压,它本身的资产还在,这是近期。

再谈谈远期,远期,我相信你的这个说法是对的,因为我们毕竟现在是在房产价值中比例太多是因为金融资产太少,金融资产随着未来的经济发展,特别是随着资产证券化的发展,把不少的这些稳定的资产,这些稳定收益资产变成证券化资产,为老百姓分别来持有,并且可以在股市上交易,这才可以形成中国老百姓更多的金融资产。

取消限购政策,楼市自然活跃起来

孟晓苏表示,限购本是临时性措施,却被当作常态化手段用了12年,现在老百姓购买力还是存在的,只不过是信心被打没了。

孟晓苏:房地产本身的问题在哪里?这个怨不得金融部门,我们本来通过房改推动的是住房商品化,结果住房商品化后来被限购所阻碍,本来向全国人大汇报,什么叫限购?临时性措施,我们搞限购,这是在2009年2010年去汇报的。结果一看,已经到现在实行了12年了,到现在为止是叫做积恶成习,大家都认为限购是个常态了。

你把一些限购现在的政策取消,你让市场重新活跃起来,你看他卖得出去卖不出去,现在老百姓的购买力还是存在的,只不过是把信心打没了,预期只是转弱,还并不是没有。

要看看现在这个形势这么低迷的时候,你要想一想,你是在一条封了路的路上数车流,你是在一个关了门的商场里面数客流,你是限制老百姓,不让他进来买,不让路上有车,这样的话,你才看到车少。你把这个路障打开,把商店的门打开,让老百姓重新进入,这个市场慢慢就活跃起来了。

当然还要有个信心问题,信心关系到房价的涨落,本来房价这些年都是稳步在增长的,结果你非要人为去压,压不住,缓慢增长变成了突然性的增长,现在又在压。最终还是要让老百姓恢复信心,这样的话,这个市场会好起来。

限购政策是如何影响中国经济的?

孟晓苏表示,一系列调控下来,房地产市场需求收缩,预期转弱,并且传递到了股市,我们需要总结这段经验教训。

袁满:另外房价实际上到了2008年的时候,我记得当时有四万亿嘛,当时赶上了全球的以美国为中心,他们开始辐射的也是一轮金融危机,在那个四万亿下来之前,正好是中国已经在想调,又想调房地产。

孟晓苏:四万亿是中国推动基础设施建设的一个拐点。但是四万亿之后出现的这个限购,从2011年成为整个经济下滑的拐点2011年我们看到了这样一种情况,就是上一年增长幅度还在9.3%,下一年一下跌到了7.9%,我们中国的经济增长没有出现过8%。

那么我们来问,在2011年到底出现了什么,造成整个经济从向好转向了不得不下滑?人们用新常态来解释,我说不是解释问题,你出现了什么?出现了一个政策上的调整,就是限购。所以,限购就是自己把自己的脖子勒住,随着限购勒的时紧时松,整个中国经济就开始下滑。去年在很多房地产企业最困难的时候,曾经也有媒体问过我。我说人不会被自己掐死,要知道掐住这个脖子的手是他自己的,等过一段时间他觉得喘不过气,他就会松手了。

袁满:我们现在看到经常是自己掐了脖子然后再放手。

孟晓苏:你看去年下半年的金融调整,先是限购限贷,接着划三条红线,结果弄得很多企业项目就扔在那里了,出现了很多不良资产。如果再让资产管理公司去接,这就是进一步的政策谬误,而不是说从根本上改变政策环境,让市场活跃起来。这样的话,这一系列政策调整下来,就造成了后来中央所讲的,叫做“需求收缩,预期转弱”。需求收缩,什么需求收缩?是房地产的需求收缩了。预期转弱,是什么预期?是老百姓买萝卜、白菜的预期吗?不是,这个预期指的是楼市预期。去年还没有股市预期,是楼市预期,到现在传染到了股市预期。所以,这些问题都是中央针对房地产前期的变化提出来的,这就是我所说的金融的调控对经济造成的影响。现在我们需要总结这段经验教训。

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